[더퍼블릭=이현정 기자] 부동산 시장의 ‘전세의 월세화’ 현상이 새 임대차법 시행 2년이 지나는 내년 8월 이후 더 심각해질 수 있다는 지적이 나왔다. 임대차법 시행으로 급등한 전셋값을 감당하지 못한 세입자들이 대거 월세 시장으로 유입될 수 있다는 분석이다.
지난해 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행됐다. 임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있으며 임대료 인상은 5% 이내로 제한하는 것이다.
그러나 부동산 시장은 새 임대차법의 시행 이후 전세 매물이 급감하고 전셋값이 급증한 것으로 분석하고 이 영향으로 월세 거래 또한 급증했다고 보고 있다. 전셋값을 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입되고 있다는 것이다.
게다가 금리 인상과 정부의 가계대출 규제, 종합부동산세 등 보유세 부담까지 더해지면서 집주인은 늘어난 세 부담을 세입자에게 지우고 세입자는 늘어난 보증금을 감당하지 못해 월세로 전환하는 경우가 늘고 있다.
지난 22일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 초부터 이달 20일까지 서울 월세 포함 아파트 거래량은 5만6469건으로 1~11월 기준 역대 최고 수준을 기록했으며 임대차 거래에서 월세 거래는 36.4%에 달했다.
월세 수요가 늘자 가격도 따라서 상승했다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 월세 가격은 종부세 과세 기준일인 6월 1일 이후 상승폭이 커지기 시작해 6월 0.13%, 8월 0.29%, 9월 0.30%, 10월 0.32%의 오름폭을 기록했다.
이에 따라 서울 아파트 평균 월세 가격은 지난달 123만4000원을 나타냈으며 이는 전년 동기 112만원 대비 10.2% 상승한 금액이다. 전국 아파트 평균 월세 가격은 지난해 10월 대비 12.5% 오른 80만2000원을 나타냈다.
전셋
그러나 시장에서는 새 임대차법 시행 2년 차가 되는 내년 8월 이후 이러한 현상은 더욱 짙어질 것이라는 우려가 커지고 있다. 그 시점에 계약갱신청구원이 끝난 신규 전세 계약은 임대료 인상 5% 제한의 적용을 감안해 아예 전셋값을 올린 매물이 나올 것으로 예상된다. 반면 세입자 입장에서는 대출규제와 금리 인상 등으로 보증금을 마련하지 못한 세입자들은 전세 대신 월세나 반전세를 선택할 수 밖에 없다는 것이다.
한 공인중개사 관계자는 “전세자금 대출도 못 받는 사람이 많아서 세입자들은 주로 월세나 반전세를 찾는다”며 “대출금리도 올라서 대출이자를 내나 월세를 내나 큰 차이가 없다고 생각하는 것 같다”고 말했다.
앞서 정부는 월세 가속화 현상을 막기 위해 지난해 9월 29일부터 전월세 전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮췄으나 신규 계약에는 적용되지 않고 또한 강제성이 없기 때문에 일반 주택 부동산 시장에서는 인하 효과가 제한적이라는 지적이다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율로 현재 전월세 전환율은 3~4%인데 비해 전세대출 금리는 4~5%에 육박해 금리보다 월세가 싼 경우도 있다.
더욱이 내년 서울 등 신규 입주 물량(2만520가구)은 올해(3만1835가구) 줄어들 것으로 예상되면서 수급불균형으로 인한 전세의 월세화는 가속될 것으로 보인다.
건국대 심교언 교수는 “내년 8월 임대차법 시행 2년이 돌아오면서 계약갱신청구권을 사용했던 매물이 시장에 한꺼번에 나오면 월세 시장 불안이 더욱 커질 것”이라고 우려했다.
또 명지대 권대중 부동산학과 교수는 “전세 매물이 부족한 상황에서 공시가격 인상에 따른 보유세 등 세금 부담이 가중됐고 세금 부담을 세입자에게 전가하기 위해 전세보다 월세를 선호하는 집주인들이 늘었다”며 “보유세 부담이 높아지고 가계 대출 규제가 강화되면서 전세의 월세화 현상이 급속히 진행되고 있다”고 언급했다.
<사진=연합뉴스>
더퍼블릭 / 이현정 thepublic3151@thepublic.kr