서울시, '지구단위계획' 규제 ↓ 인센티브 ↑ 예고

서울시, '지구단위계획' 규제 ↓ 인센티브 ↑ 예고

  • 기자명 최얼
  • 입력 2022.05.09 11:01
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▲이미지-서울시

[더퍼블릭 = 최얼 기자] 서울시가 지난 20년 간 획일적이고 경직적인 규제로 작용해온 '지구단위계획' 규제를 풀고 지역 여건에 따라 인센티브를 확대하는 등 유연하게 적용하는 도시계획으로 대전환할 방침이라고 한다. 지난 8일 서울시는 이런 내용을 골자로 전면 개정한 '서울시 지구단위계획 수립기준'을 내일(9일)부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 주택건설사업 등을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다. 


최진석 서울시 도시계획국장은 “지난 20년간 도시관리차원에서 많은 역할을 해온 지구단위계획을 이번 규제개선을 통해 급변하는 도시변화에 대응하도록 신속하고 유연한 계획으로 전환하고자 한다"며 "앞으로도 도시계획과 관련된 규제를 적극적으로 발굴하여 지역을 활성화하고, 시민이 이해·공감할 수 있도록 개선해 나가겠다. 나아가 도시경쟁력 제고를 견인하겠다"고 말했다.

‘지구단위계획’은 지역의 육성·활성화가 필요한 곳을 대상으로 지정, 수립하는 도시관리계획으로, 건축물의 용도, 용적률·건폐율, 높이 등을 규제 또는 완화하는 내용을 포함된다. 기성시가지는 물론, 주요 중심지·역세권, 재개발·재건축 등 정비사업, 주택건설사업 등 신규 개발사업에도 광범위하게 적용된다. 현재 서울시 시가지 면적의 27%(100.3㎢)가 ‘지구단위계획’으로 지정·관리되고 있다.

시는 앞서 지난해 10월 '서울시 지구단위계획 수립기준' 개정을 통해 ‘2종7층’ 높이 제한을 풀고, 상업‧준주거지역의 비주거시설 비율도 완화했다. 비율은 10%에서 5%로 완화방침이다. 올해 3월에는 노후 주택 재정비의 가장 큰 걸림돌이었던 공동주택 노후도 기준도 완화하기도 했다.

이번에 개정된 '서울시 지구단위계획 수립기준'의 주요 내용은 △역세권사업 기준완화 △저층주거지 계획기준 개선 △국공유지 처리방식 개선 △불합리한 높이규제 개선 △민간부문 시행지침 개선 △신속한 지구단위계획 수립 유도 등이다.

먼저, 개발 여력이 충분한 역세권 활성화를 위해 역세권 입지기준을 최대 20% 확대하고, 상가 등 비주거용도 비율도 용적률의 10%에서 5%로 완화한다.

개발 잠재력이 있음에도 사업기준을 충족하지 못한 대상지도 사업 추진의 길을 열어주기 위한 것으로, 특별계획구역 내 역세권사업 운영기준에 입지, 면적, 접도, 비주거용도비율, 채광방향 높이에 대한 완화 근거를 새롭게 마련했다.

노후 저층주거지는 소규모정비를 통해 주거환경을 개선할 수 있도록 기부채납뿐 아니라 공동개발시에도 용적률 인센티브를 부여한다. 저층주거지는 도로, 주차장 등 기반시설이 열악하고, 구릉지, 문화재 주변 등 건축여건이 불리한 지역에 위치한 경우가 많아 대규모 정비가 어려운 경우가 많다. 이에 시는 지구단위계획 수립시 도로, 공원, 주차장 등 지역에 필요한 시설을 확보하기 위한 계획 마련을 의무화한다.

지구단위계획구역 내에서 소규모정비사업을 추진할 경우 계획변경 대신 의제처리하는 등 절차를 간소화홰 원활한 사업추진을 도모하기로 했다.

또 용적률 인센티브를 받을 수 있는 요소에 기부채납뿐 아니라 공동개발, 특별건축구역을 새롭게 포함해 기부채납 없이도 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 한다.

'건축법'에서 정한 아파트 높이기준보다 강화돼 운영됐던 지구단위계획 자체 높이기준은 폐지하고, 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 높이를 결정하도록 개선한다.

기존에는 아파트 평균층수를 산정할 때 해당 건축물의 가장 높은 층을 기준으로 평균층수를 산정해 계단식 건축물의 경우 평균층수 산정시 불이익이 발생했다. 예컨대, 같은 동 안에 10층, 8층, 6층이 있는 경우 기존에는 평균층수를 10층으로 산정했다면, 개선된 기준에 따라 앞으로는 8층으로 산정된다.

개발구역 안에 국공유지가 포함돼 있을 경우 공공이 민간에 매각 대신 공원·녹지, 주차장, 임대주택 등 지역에 필요한 시설을 설치하는 방식도 도입된다. 아울러, '지구단위계획 수립기준'을 5년마다 재정비해 도시계획 관련 규제를 지속적으로 발굴해 개선하고, 도시계획 규제개선 전담조직도 운영할 계획인 것으로 알려진다.

더퍼블릭 / 최얼 기자 chldjf1212@thepublic.kr 

더퍼블릭 / 최얼 chldjf1212@thepublic.kr

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