정부와 오세훈의 경쟁식 서울 50만호 공급...집값 폭등·전세대란 대책 필요

임준 기자 / 기사승인 : 2021-05-28 12:58:04
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[더퍼블릭 = 임준 기자] 정부의 공공 재개발·재건축과 오세훈 서울시장의 민간 재개발·재건축 계획이 본격화될 전망이다. 서울 전역에 50만호의 공급 물량이 쏟아질 예정이다.

이번 공급 물량이 서울의 주택난을 해소할 것이라는 긍정적인 전망도 있지만, 오히려 집값 폭등, 전세 대란이 올 수도 있다는 우려도 만만치 않다.

28일 정부에 따르면 정부는 2·4 대책에서 올해부터 2025년까지 서울에 32만3000가구의 주택을 공급하겠다고 발표했다.

이 가운데 비주택 리모델링과 신축매입을 통한 4만3000가구 공급 계획을 제외하면 28만 가구의 주택이 공급된다.

세부적으로 2·4 대책의 핵심인 도심 공공주택복합사업 11만7000가구, 공공 직접시행정비사업 9만3000가구, 소규모 정비사업 6만2000가구, 도시재생 8000가구다.

오세훈 서울시장도 지난 26일 2025년까지 규제 완화를 통한 재개발로 13만 가구, 재건축 정상화로 11만 가구 등 24만 가구를 새로 짓겠다고 밝혔다.

이렇게 되면 정부의 2·4 대책과 서울시의 자체 공급 계획을 합한 물량은 재개발 43만 가구, 재건축 11만 가구 등 54만 가구다.

이 중에 정부와 서울시의 공급 계획 중 일부 재개발·재건축의 경우 중복되는 사업이 있을 수 있다.

또한 서울시가 발표한 재개발 계획 물량 13만 가구 중 6만 가구는 기존 개발 계획이어서 내년 대선이나 지방 선거 결과에 따라 계획이 바뀔 수 있다.

정권이나 서울시장이 누구냐의 따라 변수가 있을 수 있겠지만, 과연 이러한 경쟁식 공급물량이 합리적인가에 대한 의문이 제기된다.

그럼에도 공공이 되든, 민간이 되든 전체 공급 물량의 변화는 없을 것으로 예상된다.

정부와 서울시가 공급하겠다고 밝힌 50만 가구는 경기도 분당 신도시 5개, 강남 3구(서초구·강남구·송파구) 주택의 1.8배에 달한다.

업계 한 전문가는 “서울에 필요한 공급 물량은 30만 가구 정도다. 정부와 서울시의 50만 가구 물량은 공급 과잉이 아닌가 하는 우려가 있다. 

 

오히려 집값 폭등과 전세 대란을 몰고 올 수도 있다. 정부와 서울시의 긴밀한 정책 협의가 필요하다”고 분석했다.

실제로 정부의 2·4 공급 대책으로 낙후 지역의 단독 주택이나 빌라는 가격 급등세를 기록 중이다.

또한 올해 4월 오세훈 시장 취임을 전후해 강남과 노원 등의 재건축 아파트 가격 폭등이 지속되며 서울 전 지역으로 확산될 수 있고 장기화 될 수 있다

대규모 공급 물량이 오히려 부동산 투기로 연결되어 집값이 폭등하고, 전세대란으로 무주택 주민들에게 절망을 줄 수 있다는 지적도 나오고 있다.

정부와 서울시는 부동산 투기 차단을 위해 재개발구역 지정 시 주택 분양권을 주는 권리산정기준일을 앞당기고 지분 쪼개기 금지, 과열 우려 지역에 대한 토지거래허가구역 지정 등의 대책을 강구하기로 했다.

하지만 과거 전례를 보면 이러한 투기 억제책이 얼마나 효과를 거둘 수 있을지 의문이 제기된다.

정부는 2·4 대책에서 제시한 공공 재개발로 서울에서 2023년부터 2027년까지 5년간 18만9000가구가 멸실할 것으로 예상한다.

여기에 오세훈 표 재개발 재건축이 가세하면 멸실 가구는 30만∼40만 가구로 증가할 수 있다.

재개발·재건축 기간의 기존 입주자와 세입자 주거 대책도 보통 문제가 아닌데, 한꺼번에 이주 수요가 몰리면 전월세와 기존 주택시장이 이 수요를 감당하지 못할 수도 있다.

정부는 순환개발, 건설 기간 임시거주지 제공, 세입자 이주·생계비 지원, 공공 임대 제공 등의 지원책을 마련하기로 했지만, 재원이 걸려있어 쉽지 않다.

부동산 업계는 정부와 서울시가 재개발·재건축 관련 로드맵을 정교하게 짜지 않으면 큰 부작용이 발생할 것으로 예상했다.

 

[자료제공 연합뉴스]

 

더퍼블릭 / 임준 기자 thepublic3151@thepublic.kr 

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