[더퍼블릭 = 박소연 기자] 임대차 시장의 핵심 변수가 될 ‘전·월세 신고제’ 시행이 일주일 앞으로 다가왔다.
주택임대차 3법의 마지막 개정 사항인 ‘전·월세 신고제’가 오는 6월 1일부터 전면 시행된다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 일부 개정안 (이하 임대차3법)이 국회·본회의를 통과한 후 10개월여 만이다.
‘전·월세 신고제’란 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 일부 개정안에 포함된 제도다. (이하 임대차3법) 임대인과 임차인 간 주택 임대차(전월세) 계약 시 임대계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등의 계약 사항을 30일 내에 시·군·구청에 신고하도록 하는 법이다.
현재까지 부동산 매매계약 외 주택임대차계약은 거래신고 대상에서 제외됐다.
내달 1일부터는 최초로 주택임대차계약을 체결 또는 변경하는 임대차계약 당사자는 계약을 체결하거나 체결 후에 임대차 가격 변경 또는 계약 해제와 같은 사항이 확정될 경우 30일 이내 시·군·구청에 신고해야한다.
신고내용‧대상금액‧ 등 숙지해야 할 점은?
신고 내용은 ▲계약체결 시 해당 임대차계약 당사자의 인적사항 ▲임대차 대상 주택사항 ▲보증금 등 임대차계약내용 ▲임차인의 계약갱신요구권 사용 여부 등이다.
신고 대상 금액은 보증금이 6000만원 또는 차임이 월 30만원을 초과하는 경우다. 이는 시·군·구청 통합민원 창구에서 직접 접수하거나, 인터넷 '부동산거래관리시스템'에 접속해서 비대면 처리도 가능하다.
신고지역은 서울시, 광역시, 도(경기도 외 나머지 도의 군은 제외), 세종특별자치시, 제주특별자치도 등이다.
이때 계약당사자가 신고를 하지 않더라도, 임차인이 주민센터 등에 전입신고를 하게 되면 전·월세신고를 한 것으로 간주한다. 반면 임차인이 전입신고(주민등록)를 하지 않게 되면 주택임대차의 대항력(이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해서도 주장할 수 있는 효력)이 인정되지 않는다.
임차인이 전입신고를 하지 않았을 때, 계약당사자가 전‧월세 신고를 하지 않는 경우 계약당사자에게는 과태료(최대 100만원)가 부과된다.
임대차계약 체결 후 전입신고를 해 전월세신고가 면제되더라도 계약이 변경되는 경우에는 전월세신고를 다시 해야 과태료 부과를 받지 않는다.
임차인의 경우 임대인이 전월세신고를 하더라도 주민등록법상 전입신고가 되는 것은 아니기 때문에 임차인은 전입신고가 누락에 주의해야 한다.
한편 확정일자에도 주의해야 하는데, 정부는 전월세 신고를 장려하기 위해 신고 시 임대차 확정일자를 자동으로 부여하는 방안을 추진해 왔다.
행정안전부는 전입신고 소관 부처로, 전입하지 않은 상태에서 임대차 계약 사실 만으로 확정일자를 부여할 수는 없다는 입장을 고수했다.
과태료 100만원까지…조건 꼼꼼이 따져봐야
신고 누락에 대한 과태료는 '미신고 기간'과 '계약금액'에 비례해 4만원부터 100만원까지다.
최저 과태료인 4만원은 보증금 1억원 미만 임대차 계약이 이뤄진 지 3개월 이내에 신고하는 경우에 해당한다.
기준이 되는 계약금액을 산정은 계약금과 월세가 같이 있는 경우엔 월세의 200배를 계약금과 합산해 산출한다.
임대차 계약을 허위로 신고하면 계약금액 등에 상관없이 100만원이 부과된다.
아울러 국토부는 지자체에 갱신 계약의 경우 종전 임대료와 임대료 인상폭을 5% 이내로 한 5% 룰, 계약갱신청구권 행사 여부 등을 철저히 확인하고 전산에 입력하도록 했다. 표준계약서를 쓰지 않는 경우 임대차 계약 특약조건 등을 확인해 갱신 정보를 입력해야 한다.
한편, 신규 제도 도입에 따른 국민 적응기간 등을 감안해 내년 5월 말까지 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영한다. 신고 정보는 올 11월부터 시범 공개된다. 이를 통해 각 매물의 정확한 계약일, 가격, 계약 갱신 여부 등을 알 수 있다.
[사진 제공=연합뉴스]
더퍼블릭 / 박소연 기자 syeon0213@thepublic.kr
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