[더퍼블릭 = 선다혜 기자] 문재인 정부가 ‘계약갱신청구’와 ‘전·월세상한제’ 도입을 골자로 한 주택임대차보호법(주택임대차법) 시행 후속조치로 ‘전·월세전환율’ 인하를 추진하고 있다.
집주인들이 주택임대차법 시행으로 전세보증금을 최대 5% 인상하지 못할 바에 주택담보대출 이자 및 보유세(재산세+종합부동산세) 비용을 충당하기 위한 목적으로 전세를 월세로 전환하는 움직임을 보이자, 정부여당은 이를 최소화하기위해 전월세전환율 인하라는 카드를 만지는 상황이다.
8일 정치권과 부동산 업계에 따르면, 전세에서 월세로 전환되면 세입자의 주거비용이 늘어남에 따라 정부여당은 현행보다 전월세전환율을 인하하는데 초점을 맞추고 있다.
주택임대차법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우, 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 또는 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없게 돼 있다.
이어 제9조(월차임 전환 시 산정률)에 따르면, 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율은 연 1할 즉 10%고, 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율은 3.5%다.
이에 따라 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율로 전월세전환율이 적용되는데, ‘기준금리 0.5%+대통령령으로 정한 이율 3.5%’를 적용하면 현재 전월세전환율은 4.0%가 된다.
예컨대 집주인이 5억원짜리 전세를 계약 기간 도중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지 2억원을 월세로 전환할 경우, 2억원에 현재 전월세전환율 4.0%를 곱하면 800만원이고, 이를 다시 12로 나누면 월 66만 6000여원이 월세가 된다.
세입자 입장에선 부담이 될 수밖에 없다.
이에 따라 정부여당은 대통령령으로 정한 이율 3.5%를 낮춰야 한다는 입장이다.
만약 대통령으로 정한 이율을 3.5%→2.0%로 낮춘다면 전월세전환율은 2.5%(기준금리 0.5%+이율2.0%)가 되는데, 앞서 예시와 같이 2억원에 전월세전환율 2.5%를 곱하면 500만원이고, 이를 다시 12로 나누면 41만 6000억원이 월세가 된다.
세입자의 월세 부담이 줄어드는 것이다.
반면, 집주인 입장에선 반발이 클 수밖에 없다. 민법 제623조(임대인의 의무)는 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 규정하고 있다.
이 때문에 계약기간 동안 보일러 고장이나 누수가 발생해 곰팡이가 피는 문제 등이 생겼을 때는 집주인이 수리해줘야 하는 비용도 만만치 않은데, 거기다 월세까지 줄어들게 되니 타격이 클 수밖에 없는 것이다.
따라서 전월세전환율 인하 카드는 결국 기존 전세를 월세로 전환하지 말라는 정부여당이 시장에 던지는 신호라는 분석이다.
한편, 현행 주택임대차법은 세입자가 월세로 전환하는데 동의하지 않으면 집주인이 강제할 수 없게 돼 있기 때문에 전월세전환율 인하 추진에 대한 효과가 크지 않을 것이란 지적도 나온다.
<사진=연합뉴스>
더퍼블릭 / 선다혜 기자 a40662@thepublic.kr
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